Start > Schlagzeilen

Historisch niedrige Zinsen

Immobilien als Kapitalanlage – attraktiv wie nie durch historisch niedrige Zinsen

Die weltweite Finanzkrise hat das Vertrauen in die von den Banken verwalteten Geldmärkte erheblich getrübt. Viele Anleger treibt zusätzlich die Inflationsangst um. Auf der Suche nach bewährten Alternativen kommt derzeit kein Kapital-Portfolio an der vermieteten Wohnimmobilie vorbei, die - eigentlich wie schon immer - als Sachwert für eine stabile Rendite steht.

Die Rahmenbedingungen sind zusätzlich ideal: Hypothekenzinsen liegen im historischen Zinstal, die Schaffung neuen Wohnraums litt in den letzten Jahren unter der bekannten Kreditklemme.
Dennoch kauft man eine Immobilie nicht wie ein Wertpapier, das man täglich bei Nichtgefallen an der Börse zurückgeben kann. Es sind eine Reihe wichtiger Aspekte gründlich zu beleuchten, damit der Erwerb einer Traum-immobilie nicht zum Alptraum wird. Wer langfristig, d.h. über Generationen, Mieterträge und Wertzuwachs sicherstellen will, sollte das 1x1 des Immobilienerwerbs kennen und anwenden.

Drei Schritte

Drei thematische Schritte sind unbedingt - zusammen mit dem/der A.S.I. Wirtschaftsberater/in – step by step zu gehen, um eine langfristig richtige Entscheidung treffen zu können.

  • Wie viel Immobilie?
  • Wo?
  • Welche Immobilie?

Wie viel Immobilie?

Kapitalaufbau mit Struktur ist ein Abbild des Anlegerbedarfs hinsichtlich Rendite, Liquidität und Sicherheit. Oftmals spielen auch steuerliche Aspekte eine Rolle. Anlegerprofile gewichten diese Aspekte und verschieben sich auch im Laufe eines Lebens.
Die Immobilie als langfristige Kapitalanlage steht für Sicherheit und eine solide Rendite.
Hier einige wichtige Fragen im Rahmen der ersten Planungsphase:

  • Welchen Anteil soll die Immobilie im Gesamt der Vermögensplanung haben?
  • Wie hoch soll der Kaufpreis, wie hoch soll also das Investment sein?
  • Gibt es eine Renditeerwartung kurz-, mittel- und langfristig?
  • Spielen steuerliche Aspekte eine Rolle?
  • Ist Eigenkapital vorhanden und soll es eingesetzt werden?
  • Ist eine Fremdfinanzierung gewünscht?

Mit den Antworten auf diese Fragen bildet sich eine Entscheidungsbasis für die nächsten Schritte.

Wo?

Noch nie war die Frage des richtigen Standorts so wichtig wie heute. In Zeiten ohne Wohnungsnot und mit sich neu bildenden Lebensstilen werden langfristige Wohntrends zum Erfolgsfaktor.
Zwar garantiert Wohnen als existenziell menschliches Bedürfnis eine ständige Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum. Auch die längere Lebenserwartung und der Trend zu Single-Haushalten sorgen für zusätzlichen Bedarf. In den nächsten zwei Jahrzehnten wird zudem die Pro-Kopf-Wohnfläche auf etwa 54 Quadratmeter ansteigen.
Die Nachfrage hat allerdings – wie die letzten Jahre deutlich zeigen – einen ausgeprägten Trend zu wachstumsstarken Metropolregionen zu Lasten ländlicher und kleinstädtischer Regionen entwickelt.
Neben diesem Makrotrend werden eine funktionierende und gut erreichbare Infrastruktur mit Einkauf, Schulen und Kultur immer wichtiger - und zwar für jung und alt. Zusätzlich gewinnen Aspekte wie Klimaschutz und Energieeffizienz eine immer größere Bedeutung.
Jede Kapitalanlage "Immobilie" stellt immer ein Unikat hinsichtlich Lage, Substanz und Nutzbarkeit dar. Dies gilt besonders für denkmalgeschütze Bauten, die nach einer Kernsanierung hohen Wohnkomfort aufweisen. Deren Lage ist i.d.R. exzellent an gewachsenen zentralen Standorten.

Exkurs

Mit Denkmalschutz Steuern sparen
Mit 850.000 historischen Bauten ist Deutschland Weltmeister. Durch deren Sanierung werden an attraktiven Standorten Wohnraum geschaffen und ein Stück kulturelles Erbe gesichert. Die steuerliche Absetzbarkeit der gesamten Sanierungskosten über die ersten zwölf Jahre macht diese Kapitalanlage besonders interessant.
Vermieter können zum einen für den alten Kernbestand 2,5% p.a. der Anschaffungskosten steuerlich geltend machen. Für die Renovierungs- und Sanierungskosten gelten erhöhte Abschreibungen nach § 7i EStG: In den ersten acht Jahren werden jeweils 9%, in den folgenden vier Jahren jeweils 7% steuerlich abgeschrieben. Nach zwölf Jahren sind somit die gesamten Sanierungskosten abgeschrieben.
Den Mieteinahmen stehen somit als Werbungskosten die Abschreibungen und die Zinsaufwendungen gegenüber. Der Überschuss der Werbungskosten wird mit anderen Einkünften, etwa aus beruflicher Tätigkeit, steuerlich verrechnet. Durch den beschriebenen Steuereffekt hat dieses Immobilieninvestment ein überdurchschnittliches Renditepotential.

Welche Immobilie?

Bei der Auswahl der Wohnimmobilie steht die gute Vermietbarkeit im Vordergrund. Neben der Lage sind Zustand und Ausstattung des Objekts entscheidend, damit Wertstabilität auf Dauer gesichert ist.
Hierbei geht es nicht um Schnick-Schnack und Spielereien, sondern um bewährte, solide und ansprechende Details sowohl hinsichtlich Architektur, Ausstattung und Qualität. Die Lebensdauer beträgt mehr als 100 Jahre; Geschmäcker ändern sich aber schnell. Ein Gespräch mit dem Architekten sollte dem Käufer die Immobilie auch emotional erschließen und als langfristiges Wertobjekt erkennbar machen.
Bei einem Erwerb einer Eigentumswohnung sind auch die zukünftige Mieterstruktur und eine erfahrene Verwaltung wichtig. Käufer als Selbstnutzer führen - quasi wie von selbst - zu einem ständigen Erhalt der Immobilie auf hohem Niveau. Ein Blick auf Referenzobjekte kann nicht schaden.
An einer intensiven Beschäftigung mit dem Kaufobjekt führt kein Weg vorbei. Um wesentliche Punkte nicht zu vergessen, hält A.S.I. Checklisten bereit - quasi als Leitfaden für die Prüfung und die dann folgende Entscheidung.

Zurück